최근 전세에 대한 부담감으로 월세, 특히 '보증부 월세'를 선택하는 분들이 많아졌습니다. 보증부 월세는 전세와 월세의 특징을 절충한 형태로, 목돈 마련 부담은 줄이면서 매달 나가는 월세 부담도 조절할 수 있어 합리적인 선택지가 될 수 있습니다.
하지만 보증금이 있는 만큼, "내 소중한 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까?" 하는 걱정을 놓을 수는 없습니다. 이번 글에서는 보증부 월세란 무엇인지 알아보고, 소액의 보증금이라도 안전하게 지키기 위해 계약 시 꼭 확인해야 할 필수 체크리스트를 안내해 드립니다.
'보증부 월세'란 무엇인가요?
'보증부 월세'란 이름 그대로 일정 금액의 보증금과 함께 매달 월세를 내는 계약 방식을 말합니다.
- 전세: 큰 보증금을 맡기고 월세 없이 거주
- 보증부 월세: 전세보다 적은 보증금 + 매달 월세 납부
- 무보증 월세(순수 월세): 보증금 없이 월세만 납부
예를 들어, 전세가 2억 원인 집을 보증금 5,000만 원에 월세 70만 원으로 계약했다면 이것이 바로 보증부 월세입니다. 보증금이 높을수록 월세는 낮아지고, 보증금이 낮을수록 월세는 높아지는 구조를 가집니다.
보증금 안전을 위한 필수 체크리스트 4가지
보증금 규모가 전세보다 작다고 해서 안심해서는 안 됩니다. 아래의 4가지 체크리스트를 통해 계약 전후로 위험 요소를 꼼꼼히 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
1. 등기부등본 확인: 선순위 빚 확인은 기본!
가장 먼저 할 일은 등기부등본을 통해 이 집에 나보다 먼저 돈을 받을 권리를 가진 '선순위 채권'이 얼마나 있는지 확인하는 것입니다.
- 확인 포인트: 등기부등본 '을구'에 있는 '근저당권 채권최고액' 을 확인합니다.
- 안전성 판단: (선순위 채권최고액 + 내 보증금)이 주택 매매 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인해보는 것이 좋습니다. 이 비율이 너무 높다면, 만약의 경우 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있으니 계약을 다시 한번 고려해보는 것이 도움이 됩니다.
2. 소액임차인 최우선변제권: 내 보증금의 '최소 안전장치'
우리 법은 보증금이 일정 금액 이하인 '소액임차인'을 위해, 만약 집이 경매에 넘어가더라도 보증금 중 일부를 다른 어떤 빚보다도 먼저 돌려받을 수 있도록 보호해주고 있습니다. 이것이 바로 '최우선변제권' 입니다.
- 확인 포인트: 내가 계약하려는 지역의 소액임차인 기준과 최우선변제 금액을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
- 2025년 기준 (예시): 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 경우, 최대 5,500만 원까지 최우선적으로 변제받을 수 있습니다. (※ 이 기준은 법 개정에 따라 변경될 수 있으니 계약 시점의 최신 정보를 꼭 확인해야 합니다.)
- 활용 방법: 보증금 액수를 이 기준에 맞춰 계약한다면, 만일의 사태가 발생하더라도 최소한의 피해를 막는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.
3. 전입신고와 확정일자: 권리 확보의 필수 절차
최우선변제권을 포함한 임차인의 모든 권리는 '전입신고'와 '확정일자' 를 받아야만 온전히 효력이 발생합니다.
- 잊지 말아야 할 것: 이사 당일, 잔금을 치른 후 즉시 주민센터에 방문하거나 온라인 '정부24'를 통해 전입신고를 마치고, 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
- 전월세 신고제 활용: 2025년 6월 1일부터는 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약의 경우 '전월세 신고'가 의무화되었습니다. 임차인이 신고하면 확정일자가 자동으로 부여되므로, 이 제도를 적극 활용하는 것도 좋은 방법입니다.
4. 보증보험 가입: 가장 확실한 안전장치
가장 확실하게 보증금을 지키고 싶다면 '전세보증금 반환 보증보험' 가입을 고려해볼 수 있습니다.
- 가입 대상: HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 등 보증기관에서는 월세 계약이라도 보증금이 있는 경우, 심사를 통해 보증보험 가입을 허용하고 있습니다.
- 장점: 계약 만료 후 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주므로 가장 확실한 안전장치가 될 수 있습니다.
※ 꼭 기억해 주세요
보증부 월세는 초기 목돈 부담을 줄이면서 안정적인 주거를 마련할 수 있는 좋은 선택지입니다. 하지만 보증금이 오가는 계약인 만큼, '이 정도 금액은 괜찮겠지'라는 생각보다는 오늘 알아본 체크리스트를 통해 스스로의 권리를 지키려는 노력이 필요합니다.
결론
꼼꼼한 서류 확인과 최소한의 법적 절차만 잘 챙겨도, 보증금을 떼일 걱정 없이 편안한 주거 생활을 누리는 데 큰 도움이 될 것입니다.