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전셋집 계약을 앞두고 있다면 '등기부등본'이라는 서류를 꼭 확인해야 한다는 이야기, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 하지만 막상 서류를 떼어보면 낯선 용어들 때문에 어디서부터 어떻게 봐야 할지 막막하게 느껴질 수 있습니다.
등기부등본은 이 집의 '신분증'과도 같습니다. 집의 주소, 면적 같은 기본 정보부터 누가 주인인지, 빚은 얼마나 있는지 등 가장 중요한 정보들이 모두 담겨있기 때문입니다.
어렵게 생각할 필요 없습니다. 딱 세 부분, '표제부', '갑구', '을구'만 순서대로 확인하면 내 소중한 보증금을 지키는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 지금부터 저와 함께 등기부등본을 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 표제부: 내가 계약할 집이 맞는지 확인하는 첫 단계
"이 집의 주소와 면적은 정확한가?"
표제부는 부동산의 기본적인 '프로필'을 보여주는 부분입니다. 마치 사람의 주민등록증에서 이름과 주소지를 확인하는 것과 같습니다.
1-1. 확인 포인트
- 소재지번, 건물명칭 및 번호: 내가 계약하려는 집의 주소, 동, 호수와 등기부등본에 적힌 정보가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 건물내역: '철근콘크리트구조' 같은 건물 구조와 함께, 가장 중요한 전용면적이 표시됩니다. 계약서에 명시된 면적과 일치하는지 비교해보는 것이 좋습니다.
Tip! 아파트가 아닌 다가구주택(원룸 건물 등)은 건물 전체가 하나의 등기로 묶여있는 경우가 많습니다. 이때는 내가 계약할 호수가 등기부등본에 정확히 나와 있는지, 혹은 건축물대장을 통해 추가로 확인하는 과정이 도움이 될 수 있습니다.
2. 갑구: 진짜 집주인은 누구인지 알아보는 핵심 단계
"계약하려는 사람이 진짜 집주인이 맞을까? 집에 위험한 딱지는 없을까?"
'갑구'는 '소유권'에 관한 모든 역사를 담고 있는 가장 중요한 부분입니다. 이 집이 지어진 후부터 현재까지 누가, 언제, 어떻게 소유하게 되었는지 그 변동 과정이 모두 기록되어 있습니다.
2-1. 확인 포인트
- 순위번호: 가장 마지막 번호에 기재된 사람이 현재의 소유자(집주인)입니다. 계약하려는 상대방의 신분증과 등기부등본 상의 소유자 이름, 주소 등 인적사항이 일치하는지 반드시 대조해보는 것이 좋습니다.
- 소유권에 관한 위험 신호: 만약 갑구에 '압류', '가압류', '가처분', '경매개시결정', '신탁등기'와 같은 단어가 보인다면 계약을 다시 한번 신중하게 고려해봐야 합니다. 이는 소유권에 문제가 생겼거나 생길 가능성이 있다는 신호일 수 있기 때문입니다.
3. 을구: 내 보증금보다 먼저 받을 빚이 있는지 확인하는 단계
"이 집에 빚은 얼마나 있을까? 내 보증금 순서는 안전할까?"
'을구'는 소유권 이외의 권리, 즉 집주인이 이 집을 담보로 돈을 빌린 내역을 보여줍니다. 대표적인 것이 바로 '근저당권' 입니다. 만약 집이 경매로 넘어갈 경우, 여기에 기록된 빚을 나보다 먼저 갚아주게 됩니다.
3-1. 확인 포인트
- 근저당권설정: 은행 등 금융기관에서 돈을 빌렸다는 의미입니다. 여기서 '채권최고액' 이라는 금액을 확인해야 합니다. 이는 실제 빌린 원금의 120~130% 수준으로 설정되는 것이 일반적입니다.
- 내 보증금의 안전성 계산해보기: (선순위 채권최고액 + 내 전세 보증금)이 매매 시세의 80%를 넘지 않는지 대략적으로 계산해보는 것이 좋습니다. 이 금액이 시세에 너무 가깝거나 높다면, 만일의 경우 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험을 생각해 볼 수 있습니다.
Tip! 을구에 아무런 내용이 없다면? 가장 좋은 신호입니다. 해당 부동산을 담보로 한 빚이 하나도 없다는 의미이므로, 비교적 안심할 수 있는 상태라고 볼 수 있습니다.
※ 꼭 기억해 주세요
등기부등본을 확인하는 것은 전세사기를 예방하고 내 보증금을 안전하게 지키기 위한 가장 기본적인 절차 중 하나입니다. 하지만 이것만으로 100% 안전하다고 단정하기는 어렵습니다.
- 확인 시점의 중요성: 등기부등본의 내용은 하루만에도 바뀔 수 있습니다. 계약 직전, 잔금 납부 직전 등 중요한 시점마다 직접 최신 날짜로 발급받아 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
- '말소사항 포함'으로 발급: 등기부등본을 발급할 때 '현재 유효사항'이 아닌 '말소사항 포함' 항목을 선택하면, 과거의 권리 변동 이력까지 모두 확인할 수 있습니다. 과거에 소유권 분쟁이나 잦은 압류 기록이 있었다면 계약에 더욱 신중을 기하는 데 도움이 됩니다.
- 인터넷 등기소 활용: 등기부등본은 누구나 대법원 인터넷등기소 웹사이트나 앱을 통해 수수료 700원으로 쉽게 열람할 수 있습니다. 계약 전 조금의 시간과 비용을 투자하는 것이 내 소중한 자산을 지키는 지름길이 될 수 있습니다.
결론
낯선 법률 용어 때문에 지레 겁먹을 필요는 없습니다. 오늘 알아본 '표제부', '갑구', '을구'의 핵심 확인 사항만 기억하셔도 전세 계약의 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 이 글이 여러분의 안전한 보금자리 찾기에 작은 도움이 되기를 바랍니다.