전세 계약을 할 때 등기부등본은 꼼꼼히 확인하지만, 혹시 집주인의 '세금 체납' 여부까지 신경 써 본 적 있으신가요? "집주인 세금이랑 내 보증금이 무슨 상관이지?"라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 등기부등본에 나타나지 않는 '숨은 빚'인 체납 세금은 때로 은행 대출보다 더 무서운 존재가 될 수 있습니다.
이번 글에서는 집주인의 세금 체납이 왜 위험한지, 그리고 내 보증금을 지키기 위해 어떻게 확인할 수 있는지 쉽고 친절하게 안내해 드립니다.
1. 집주인의 세금 체납, 왜 위험할까요?
이유는 바로 세금의 '우선 변제권' 때문입니다. 만약 계약한 집이 경매나 공매로 넘어가게 될 경우, 집주인이 밀린 세금(국세, 지방세)을 임차인의 보증금보다 먼저 갚도록 법으로 정해져 있습니다.
예를 들어, 집주인이 종합부동산세나 재산세 같은 세금을 많이 체납한 상태에서 집이 경매에 넘어갔다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 경매 대금에서 밀린 세금을 먼저 다 갚고, 남은 돈으로 임차인의 보증금을 돌려주게 됩니다. 만약 체납된 세금이 너무 많다면, 최악의 경우 보증금을 전액 돌려받지 못하는 안타까운 상황이 발생할 수도 있는 것입니다.
2. 임대인 세금 체납, 이제는 확인할 수 있습니다
과거에는 세입자가 집주인의 세금 체납 여부를 확인하기가 매우 어려웠습니다. 하지만 전세사기 피해를 막기 위해 법이 바뀌면서, 이제는 임차인도 집주인의 세금 체납 정보를 확인할 수 있는 권리가 생겼습니다.
이제부터 그 구체적인 방법을 알아보겠습니다.
2-1. 계약 전: 임대인에게 '납세증명서'를 요청해보세요.
가장 좋은 방법은 계약서를 작성하기 전에 공인중개사를 통해 임대인에게 국세 및 지방세 '납세증명서'를 보여달라고 요청하는 것입니다. 납세증명서는 체납액이 없음을 증명하는 서류로, 이 서류를 통해 가장 확실하게 확인할 수 있습니다.
2024년 7월부터는 공인중개사가 임대차 계약 시 임대인의 체납 세금 정보를 확인하고 임차인에게 설명할 의무가 강화되어, 예전보다 수월하게 요청할 수 있게 되었습니다.
2-2. 계약 후: 임대인 동의 없이 직접 확인할 수 있어요.
만약 임대인이 납세증명서 제시를 거부하거나, 계약 전에 확인하기 어려운 상황이었다면 임대차 계약을 체결한 후에는 임차인이 직접 확인할 수 있는 방법이 있습니다.
- 확인 조건: 임대차 계약을 체결한 후부터 임대차 기간 시작일 전까지, 임차인은 임대인의 동의 없이 세금 체납 내역을 열람할 수 있습니다. (단, 보증금이 1,000만 원을 초과하는 계약의 경우에 해당할 수 있습니다.)
- 준비물: 임차인 본인의 신분증과 작성 완료된 임대차 계약서
- 확인 장소:
- 국세 (종합부동산세 등): 전국 모든 세무서
- 지방세 (재산세 등): 전국 모든 시·군·구청 민원실
가까운 세무서나 구청에 방문하여 준비된 서류를 제출하면, 해당 주택의 소재지와 관련된 임대인의 세금 체납 여부를 눈으로 직접 확인할 수 있습니다. (개인정보 보호를 위해 서류 촬영이나 복사는 제한될 수 있습니다.)
3. 알아두면 좋은 팁과 주의사항
- 특약 활용: 만일의 상황에 대비해 임대차 계약서에 "임대인이 사전에 고지하지 않은 국세 및 지방세 체납 사실이 확인될 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있으며, 지급된 계약금은 즉시 반환한다." 와 같은 내용의 특약을 추가하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
- 정보의 한계: 이 제도는 전세사기 피해를 예방하는 데 큰 도움이 되지만, 모든 위험을 막아주지는 못합니다. 세금 체납 정보 확인과 더불어 등기부등본 확인, 전세보증금 반환보증 가입 등 다른 안전장치도 함께 알아보는 것이 중요합니다.
결론
조금은 번거롭게 느껴질 수 있지만, 계약 전후로 집주인의 세금 체납 여부를 확인하는 작은 노력이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 든든한 방패가 될 수 있다는 점을 기억해두시면 좋겠습니다.