"집을 팔면 세금을 얼마나 내야 하나요?" "1주택자는 세금을 안 낸다고 하던데 조건이 뭐예요?" 집을 팔 때 가장 궁금한 것이 바로 양도소득세입니다.
양도소득세는 집을 사서 비싸게 팔았을 때 생긴 이익에 대해 내는 세금입니다. 예를 들어 3억원에 산 집을 5억원에 팔았다면, 2억원의 차익에 대해 세금을 내는 것이죠.
하지만 1주택자는 조건만 맞으면 이 세금을 한 푼도 안 낼 수 있고, 2주택자도 특정 상황에서는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 지금부터 자세히 알아보겠습니다.
목차
1. 1주택 양도세 비과세 조건
1세대 1주택자가 양도세를 안 내려면 다음 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 보유기간 | 2년 이상 소유 |
| 실거주 | 조정대상지역은 2년 이상 거주 |
| 양도가액 | 12억원 이하 |
1-1. 보유기간: 2년 이상
집을 산 날부터 판 날까지 최소 2년 이상 보유해야 합니다.
예시: 2023년 3월 1일 구입 → 2025년 3월 1일 이후 매도해야 2년 보유 조건 충족
1-2. 실거주: 조정대상지역은 2년 이상
조정대상지역에 있는 집이라면 2년 이상 실제로 거주해야 합니다. 비조정대상지역이라면 실거주 요건 없이 보유만 하면 됩니다.
2025년 11월 현재 조정대상지역
2025년 10월 16일부터 서울 전역이 다시 조정대상지역으로 지정되었고, 경기도 일부 지역도 포함되었습니다.
| 지역 | 지정일 |
|---|---|
| 서울 전역 | 2025년 10월 16일 재지정 |
| 경기 일부 (수원, 성남 등) | 2025년 10월 16일 |
취득 시점이 중요합니다
2025년 10월 재지정의 경우에도 취득 당시를 기준으로 판단합니다. 2025년 10월 15일 이전에 샀다면 비조정지역으로, 10월 16일 이후 샀다면 조정지역으로 적용됩니다.
1-3. 양도가액: 12억원 이하
집을 판 가격이 12억원 이하여야 합니다. 12억원을 초과하면 어떻게 될까요?
12억원 초과 시 과세 방식
12억원까지는 비과세로 인정되고, 초과분에 대해서만 세금을 냅니다.
| 집을 판 가격 | 비과세 금액 | 세금 부과 대상 |
|---|---|---|
| 10억원 | 10억원 (전액) | 없음 |
| 12억원 | 12억원 (전액) | 없음 |
| 14억원 | 12억원 | 2억원 |
| 15억원 | 12억원 | 3억원 |
2. 2주택자도 비과세 받을 수 있는 경우
"2채 있으면 무조건 세금 내야 하나요?" 아닙니다! 특정 상황에서는 2주택자도 비과세를 받을 수 있습니다.
2-1. 일시적 2주택 (이사 중)
가장 흔한 케이스입니다. 새 집을 사고 옛날 집을 아직 안 판 상태에서 일시적으로 2주택이 된 경우입니다.
비과세 조건
| 구분 | 처분 기한 |
|---|---|
| 비조정대상지역 | 새 집 산 후 3년 이내 |
| 조정대상지역 | 새 집 산 후 1년 이내 |
예시: 2023년에 A아파트에서 2년 이상 거주 → 2024년 B아파트 구입 → 2025년 A아파트 매도 = 3년 이내 처분으로 비과세 가능
2-2. 상속·혼인·지방저가주택
상속으로 받은 집
부모님 집을 상속받아서 2주택이 된 경우, 5년 이내에 상속받은 집을 팔면 원래 살던 집의 비과세가 유지됩니다.
혼인으로 인한 2주택
결혼해서 각자 집이 1채씩 있는 경우, 혼인신고일로부터 5년 이내에 한 채를 팔면 됩니다.
지방 저가주택 보유
지방에 있는 공시가격 3억원 이하 집은 주택 수에서 제외됩니다.
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 위치 | 수도권·광역시·세종시 외 지역 |
| 공시가격 | 3억원 이하 |
| 주택 수 계산 | 제외 (보유해도 1주택 인정) |
3. 2025년 양도세 중과 한시 면제
2024년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 다주택자도 중과세가 한시적으로 배제됩니다.
| 기간 | 세율 |
|---|---|
| 2024.5.10 ~ 2026.5.9 | 일반세율 (6~45%) 적용 |
| 이전/이후 | 일반세율 + 20~30% 중과 |
원래는 2주택 이상이면 세율에 20~30%를 추가로 부과했지만, 현재는 일반 세율만 적용되어 다주택자의 세 부담이 한시적으로 줄어든 상태입니다.
4. 자주 묻는 질문
Q. 오피스텔도 주택으로 인정되나요?
네, 주거용 오피스텔은 주택으로 분류되어 주택 수 계산에 포함됩니다.
Q. 실거주 2년은 연속이어야 하나요?
아니요. 보유기간 중 총 2년 이상이면 됩니다. 중간에 잠깐 다른 곳에 살다가 돌아와도 됩니다.
Q. 전세를 주고 살아도 비과세 되나요?
본인이 실제로 거주하지 않고 전세를 주면 실거주로 인정되지 않습니다.
Q. 부부가 각자 집이 있으면?
1세대 기준이므로 2주택으로 계산됩니다. 혼인으로 인한 일시적 2주택 특례를 활용하셔야 합니다.
Q. 2025년 10월에 조정지역이 확대되었는데 내 집은 어떻게 되나요?
취득 시점이 중요합니다. 2025년 10월 15일 이전에 샀다면 비조정지역 규정을, 10월 16일 이후 샀다면 조정지역 규정을 적용받습니다.
5. 핵심 요약
1주택 비과세 3대 조건
- 2년 이상 보유
- (조정지역) 2년 이상 거주
- 12억원 이하
2주택 특례 처분 기한
| 유형 | 기한 |
|---|---|
| 일시적 2주택 | 1~3년 |
| 상속 2주택 | 5년 |
| 혼인 2주택 | 5년 |
양도세는 조건이 복잡하고 개인 상황마다 달라서, 집을 팔기 전에 반드시 세무사나 국세청에 문의하시는 것을 권장합니다. 작은 실수로 수천만원의 세금을 더 낼 수 있으니 꼭 전문가 상담을 받으세요.
위에 안내해 드린 내용은 일반적인 정보이며 참고용으로만 활용해 주시고, 개인별 상황에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으니 반드시 세무 전문가나 국세청에 확인하시기 바랍니다.