"우리 동네가 토지거래허가구역으로 지정됐는데, 앞으로 집 사고팔 때 뭐가 달라지나요?" 최근 정부가 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 확대 지정하면서 부동산 거래의 절차와 조건이 크게 변화했습니다. 지금부터 경기도에서 토지거래허가구역으로 지정되면 달라지는 핵심 사항을 한눈에 알아보겠습니다.
목차
1. 토지·주택 거래 시 허가 절차 필수
토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 토지뿐만 아니라 아파트도 거래할 때 반드시 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 매매, 증여, 교환 등 모든 거래에서 계약 전에 허가 신청서를 제출해야 하며, 허가받지 않고 무단 거래 시 계약이 무효가 되고 과태료가 부과됩니다.
2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 이에 해당됩니다.
2. 거래 후 실거주 의무 2년
허가받아 매입한 주택은 반드시 본인이 직접 거주해야 하며, 2년간 실거주 의무가 적용됩니다. 이는 투기 목적의 단기 매매나 갭 투자를 차단하기 위한 조치입니다.
주의할 점
- 잔금 납부 당일 전입신고 필수
- 허가증에 기재된 날짜로부터 4개월 이내 잔금 납부
- 입주 후 2년간 실거주하지 않으면 허가 취소 및 과태료 부과(최대 2천만 원)
전세를 놓거나 다른 사람에게 임대하는 것이 제한되므로, 투자 목적이 아닌 실제 거주 목적으로만 구매해야 합니다.
3. 대출 규제 강화
토지거래허가구역으로 지정되면 주택담보대출비율이 40%로 제한되고, 주택 가격에 따라 대출 한도가 축소됩니다.
| 주택 가격 | 대출 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 최대 6억 원 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 최대 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 최대 2억 원 |
또한 자금조달계획서 제출이 필수가 되어 자금 출처를 명확하게 밝혀야 하며, 불법 자금이나 탈세 자금의 유입을 차단합니다.
4. 허가받아야 하는 부동산 범위
"아파트만 허가받으면 되나요? 오피스텔이나 상가는요?" 많은 분들이 궁금해하시는 부분입니다.
4-1. 허가 대상
토지거래허가구역에서 허가를 받아야 하는 부동산은 다음과 같습니다.
- 모든 아파트 (6㎡ 이상, 주거지역 기준)
- 아파트 단지 내 포함된 연립주택
- 재개발·재건축 구역 내 토지 및 건물
- 신속통합개발계획지역 내 부동산
4-2. 허가 대상이 아닌 것
다음 부동산은 토지거래허가구역 내에서도 허가 없이 거래할 수 있습니다.
- 오피스텔 (극히 일부 지역 제외)
- 상가 및 업무용 건물 (일부 예외 제외)
- 단독주택, 다가구주택
- 아파트 단지와 별도로 있는 연립주택
5. 자주 묻는 질문
Q. 우리 집이 허가 대상인지 어떻게 확인하나요?
A. 각 지자체(시·군·구청) 홈페이지의 토지거래허가구역 지정 현황을 확인하시거나, 해당 구청 토지정책과에 문의하시면 정확히 알 수 있습니다.
Q. 재개발 지역에 있는 빌라도 허가받아야 하나요?
A. 재개발·재건축 구역으로 지정된 지역은 아파트가 아니더라도 토지거래허가 대상에 포함될 수 있으니, 반드시 해당 구청에 확인하시기 바랍니다.
Q. 상가주택(1층 상가 + 2층 주택)은 어떻게 되나요?
A. 대부분의 경우 허가 대상이 아니지만, 특정 개발구역이나 신속통합개발지역에 해당되면 허가 대상일 수 있으니 구청에 문의하시는 것이 안전합니다.
Q. 허가구역 지정 전에 계약했는데, 잔금은 지정 이후에 치릅니다. 허가받아야 하나요?
A. 토지거래허가구역은 계약 체결일 기준으로 적용됩니다. 2025년 10월 20일 이전에 계약하셨다면 허가 없이 잔금을 치르셔도 됩니다.
6. 허가 절차와 소요 시간
허가 신청은 생각보다 복잡하고 시간이 걸릴 수 있습니다.
필요 서류
- 토지거래허가 신청서
- 자금조달계획서
- 토지 이용 계획서
- 소득 증빙 서류
- 매매계약서 사본
처리 기간: 신청 후 약 2주 이상 소요될 수 있으며, 서류 보완 요청이 있을 경우 더 오래 걸릴 수 있습니다.
7. 위반 시 불이익
허가 없이 거래하거나 실거주 의무를 지키지 않으면 다음과 같은 불이익이 있습니다.
- 계약 무효: 허가 없이 계약한 경우 법적 효력 없음
- 과태료 부과: 최대 2천만 원
- 형사 처벌: 서류 위조나 불법 거래 시 형사 처벌 가능
- 허가 취소: 실거주 의무를 지키지 않으면 허가 취소 및 되팔아야 함
8. 이것만은 꼭 기억하세요
경기도 토지거래허가구역에서 집을 사려면 허가 신청부터 자금계획서 제출, 2년 실거주 의무까지 까다로운 조건을 모두 충족해야 합니다. 특히 아파트는 대부분 허가 대상이지만, 오피스텔이나 일부 상가·연립주택은 허가 대상이 아닐 수 있으니 거래 전 반드시 해당 구청에 확인하시기 바랍니다.
허가 없이 계약하면 법적 효력이 없어 큰 피해를 볼 수 있으니, 부동산 중개업소를 통할 때도 반드시 허가구역 여부를 확인하고 진행하시길 바랍니다.
위에 안내해 드린 내용은 일반적인 정보이며 참고용으로만 활용해 주시고, 구체적인 허가 대상 여부와 절차는 해당 지역 시·군·구청에 직접 문의하시기 바랍니다.